С публикуването в Държавен вестник на заповедта, подписана от министъра на регионалното развитие и благоустройството Лиляна Павлова от 3 септември т.г., новият Общ устройствен план (ОУП) на община Варна влезе в сила. В продължение на повече от пет години екип на ТПО - Варна и НЦТР - София, съставен от близо сто специалисти и сътрудници в непосредствено сътрудничество с общинската администрация работиха по създаването на новия ОУП на град и община Варна. Стратегическата цел на този план е да служи като управленски инструмент в устройствената политика на местната власт, както за създаване на оптимална пространствена и функционална структура за развитие, изграждане и комплексно устройство на града и общината, така и за превръщането на Варна в регионален център, успешно интегриран в националното, балканско и европейско пространство.

При съвременните условия на бързо развитие на историческия процес гъвкавостта на плана е от особена важност, за да може да реагира на колебанията на пазара. Това изисква осигуряване на резерви в три основни направления – териториално, функционално и структурно.

Основните средства на ОУП, чрез които той може да служи като инструмент за управление на града, са предложените функционално зониране и режими за устройство на територията. Те придават регулативен характер на настоящия план за разлика от предишните, които бяха директивни, тъй като зад тях стоеше държавата с всичките си материални ресурси. В този смисъл настоящия ОУП очертава своеобразни "правила на играта" между общината и инвеститорите, като показва къде какво може или не може да се строи, но крайното решение за влагане на определени инвестиции остава на техните собственици. "Това, което искаме да осигурим с плана, е да дадем на общината инструмент за управление на устройството на града, за да запази той своите великолепни природни дадености и богато културно наследство. Новото строителство да се интегрира с тях по възможно най-добрия начин", коментира проф. Иван Никифоров, ръководител на екипа.



Общият устройствен план на Варна е изработен въз основа на Концепцията за териториално развитие на Варна (конкурсна фаза 2005 г.), коятопредвижда нарастване на градската територия на юг, север и североизток за обитаване и отдих и на запад главно за производствени цели.

Функционално зониране на територията и устройствени режими

Новият ОУП запазва традиционното зониране на градската територия по преобладаващи функции. Функционалното зониране обхваща територията на селищата, селищните образувания, вилните зони и курортните комплекси и включени части от горския и земеделския фонд в урбанизираната територия на общината при следните предварителни условия:

- включването на терени от горски фонд в урбанизираната територия на общината е предимствено за различни видове градски паркове и рекреационни гори

- включените терени от земеделски фонд в урбанизирана територия на общината за жилищни и рекреационни нужди са за комплексно проектиране и изграждане със задължително изискване за осигуряване на минимум 25% общодостъпни зелени площи

- усвояване на земеделски терени за комуникационно-транспортна, логистична и техническа инфраструктура и за нови високотехнологични производства с изискване за осигуряване на минимум 15% общодостъпни зелени площи.

Специфично за Варна е интеграцията на обитаване и отдих. В този смисъл в зоните за обитаване са включени вилни зони и селищни образувания със значителен относителен дял на постоянно обитаване. ОУП предлага:

- разширение на зоната за обитаване на североизток върху територии, предвидени за отдих и туризъм, които реално вече се използуват за постоянно обитаване

- разширение на север и северозапад с включване в зоната за обитаване на териториите на десет селищни образувания

- разширение на югоизток, което включва северен и южен Боровец, Ракитника, както и нови земеделски терени, разположени между тях

- разширение на юг и югозапад с включване в зоната за обитаване на всички селищни образувания в землищата на Звездица и Константиново, както и нови земеделски терени, разположени между тези образувания

- ново предложение е проектираното нискоетажно жилищно застрояване върху терените, разположени между Тополи и Казашко. Върху тази изключително благоприятна територия с подходящ наклон на юг и югоизток, с великолепна гледка към езерото и северните склонове на Авренското плато ще могат да обитават в бъдеще около 6000 жители на града. Освен усвояване на нови терени планът предвижда преструктуриране и обновяване на съществуващите жилищни комплекси, ревитализация на "необлагодетелствените квартали", реконструкция на северозападната част от компактния град, както и на някогашните вилни зони чрез нова регулация и изграждане на инженерна и социална инфраструктура.

Централната зона запазва своето историческо разположение, като се разширява на

- юг върху терените на товарна жп гара и на част от товарното пристанище, които се изнасят на запад

- на югозападвърху по-голямата част от терените на южната промишлена зона, разположена на острова

Проектът предвижда изграждане на три вторични градски центрове с цел да разтоварят централната зона в комуникационно отношение и да обслужват прилежащите им жилищни терени. Те са разположенина юг в района на Боровец,на запад в прилежащите терени на булевардите "В. Варненчик", "Република" и "Ян Хунияди" и на североизток в района на Виница.Тези терени и сега са обект на инвестиционен интерес и локализация на обслужващи дейности от общоградски мащаб.ОУП предвижда и изграждане на локални центрове (ІІІ ниво), пешеходно достъпни и предназначени да обслужват прилежащото им население главно с текущо необходими стоки и услуги. Освен посочените структурни центрове (главен, вторични и локални) в проекта се предлага изграждане на специализирани центрове за наука и образование, за здравеопазване, за спорт и развлечения и т.н.

Производствени зони

Производствената зона основно се разширява на запад по северния бряг на езерото и към с. Тополи в територия, много добре свързана с бъдещата товарна ж п гара, новото контейнерно пристанище, летището и магистралите "Хемус" и "Черно море". Там се предвижда разполагането на интермодален транспортен терминал на Варна, значими нови производствени мощности, високотехнологични производства (бизнес паркове и бизнес центрове). Те вероятно ще бъдат обект на първоетапна реализация в интегрирания план за възстановяване и развитие на града.

В съществуващата западна промишлена зона текат процеси на преструктуриране на терените от производствени в търговски, складови и др. Част от тях, разположени по бул. "Вл. Варненчик", предоставят площи за формиране на западния районен център на града.

Южната производствена зона се преструктурира частично в централна, като се запазва корабостроителницата и някои други производства, свързани с нея.

Зелената система

В новия ОУП запазва съществуващите площи в компактния град. Разширение на зелената система се предвижда в приградските територии. Към зелената система се включват и изискваните минимални 25% общодостъпни зелени площи в новите терени за обитаване и съответно 15% в новите терени за производство.

Курортната зона

запазва своето водещо положение в териториалната структура на града и общината, като в значителна степен се интегрира с обитаването.Тя е развита предимно по морското крайбрежие:

- на североизток, включвайки курортите и свързаните с тях вилни зони

- на юг – с курорта Прибой и рекреационите гори и терени на Черноморец и Паша дере

- на запад - терените, разположени по южния бряг на Варненското езеро

Спорт и рекреация

Курортната зона е непосредствено свързана с терените за спорт и атракции. Запазва се предложеният в ОГП-80 градски спортен комплекс, разположен на южния бряг на езерото, като се разширява и обогатява. Проектирани са още много спортни комплекси, ситуирани по бреговете на морския залив и езерото.

Предложени са исторически парк "Джанавара", парк "Сезони", излетен парк "Гюндуза и лесопарк "Черноморец", разположени върху едноименните горски местности, както и атракционен парк и зоопарк, ситуирани в гората над вилна зона Орехчето.

Комуникационно–транспортна инфраструктура

Основен принцип при проектиране на комуникационно-транспортната инфраструктура е максимално изнасяне на автомобилното движение от централната зона на града към неговата периферия. Това се отнася също за жп и водния транспорт. Комуникационно-транспортния план (КТП) следва описаното функционално зониране на територията на общината, като се запазва главната улична мрежа в компактния град със следните промени:

- сваляне класа на голяма част от второкласните и третокласните главни улици, разположени в централната градска зона

- изнасяне на транзитното и част от вътрешноградското автомобилно движение север-юг, запад-юг и запад-север по трасе, което тръгва от юг по път І -9, пресича езерото с нов мост в района на Казашко, тангира летището от запад, прави връзка с магистрала "Хемус", продължава на североизток по трасе на съществуващ обиколен път, достига района на селата Куманово и Кичево и се насочва на север към Дуранкулак.

Това трасе дава възможност за напълно освобождаване на вътрешноградското движение от транзита, за подобряване на връзките между северната и южните части на града, за изнасяне на част от вътрешноградското движение на запад и за подобряване на входовете и изходите от града.

Предвиден е нов подход от североизток до с. Кичево и връзката му с главната улица, проведена над Виница, които дават възможност за директна връзка към курортните комплекси на север, без да се пресича централната зона на града.

Предвиждат се и съществени подобрения на комуникационната и транспортната инфраструктура на северната част на града:

- нова панорамна улица от нисък клас, прокарана по южната граница на "Северната зелена вежда". Тя ограничава строителната експанзия на север върху зелените площи и обслужва прилежащите жилищни райони.

- нова улица от ІV клас, проведена по съществуващ земеделски път на Франгенското плато. Тя свързва с. Каменар с вилна зона Телевизионна кула и новите жилищни терени, проектирани южно от нея, преминава над съществуващия път към с. Кичево, тангира вилна зона Добрева чешма, пресича новия вход-изход от обходния път и продължава на североизток до вилна зона Перчемлията и от там към с. Осеново.

Най-същественото подобрение на комуникационно-транспортната инфраструктура за южния град е предложеното продължение на пътя, свързващ Боровец с магистрала "Черно море" на югозапад до с. Константиново и с обход от юг към Белослав. Това освобождава южния бряг на езерото от транзитно движение.

Новият ОУП запазва, доразвива и конкретизира предложението на ОГП–80 за изнасяне на товарна жп гара от централната зона на града на запад до с. Тополи. Предвижда се изнасяне и на товарното пристанище на запад, строителство на нов контейнерен терминал в района на "Топлата вода" и на зърнен терминал при пристанище Леспорт.

Тези предложения ще освободят централната градска част от претоварване с транспорт и замърсявания и ще предоставят нови терени за разширение на търговско-деловите и рекреационни функции на центъра на града.

Развитието на юг и приобщаването на южните територии към стария град се осъществява с проектирането на нов мост над езерото при кв. "Казашко". Предлага се изграждане и на трета комуникационна връзка с подвижен мост между новия делови център на Варна, острова и Аспарухово.

За подобряване на обслужването на града и общината с обществен автомобилен транспорт се предлагат три нови автогари – до летището, в кв. Аспарухово и над кв. Виница.

Проектира се в перспектива изграждане на скоростен обществен електротранспорт, който ще свързва курортните комплекси Камчия и Албена, като преминава през града по трасе, запазено за т.нар. Електричка още от ОГП-80 г.

Планът предвижда възстановяване и обогатяване на крайбрежния воден, морски и езерен транспорт, развита мрежа от вело- и пешеходно движение, свързана с природните и атропогенни дадености на града.

Културно–историческо наследство

Проблемите на НКЦ (Недвижими културни ценности) са разработени, след като са изследвани подробно ресурсите на компактния град и общината и е съставена концепция за опазване и развитие. Проектирана е развита система от охранителни режими и планове за опазване на културното наследство, което е застрашено от инвестиционния бум, особено в резервата "Одесос" и старата компактна територия на града.

Специален интерес представляват проучванията на изключително важните за ОУП на Варна проблеми на крайбрежието и акваторията. Разработени са схеми за устройство на крайбрежната територия при условията на ЗУЧК и "Натура-2000"и превантивна защита на територии в геоложки риск.

Общата площ на община Варна към 2008 г. е 23853.68 ха. От нея 35.4%, или 8436.43 ха по опорния план, са урбанизирани.

В ПП на ОУП урбанизираната територия на общината нараства на 12 648 ха, или с 56.12%. Основната част от новата урбанизирана територия е за сметка на намаляване на земеделския фонд на общината (с 3516 ха или 56.71%) и по малко (1126 ха, или 15.7%) на горския фонд, който се трансформира в градски паркове.