Очакванията на експерти през 2014 година бяха за лек ръст в броя на сделките с недвижими имоти през 2014 г. в сравнение с година по-рано или в най-лошия случай за липса на промяна.

В действителност през изминалите 12 месеца в страната са се реализирали с 3% по-малко сделки. Ако през 2013 г. продажбите са възлизали на 224 664 броя, през 2014-а са намалели на 217 915, показват данните на Агенцията по вписванията, публикувани тези дни.

През предишната 2013 година също се очакваше имотният пазар да се раздвижи, но тогава данните показаха едва 2,97% нарастване на сделките в сравнение с предишната 2012 г.

На практика, откакто започна кризата, единствената година с ръст на имотните сделки е 2011 г., когато бяха сключени с 28,4% повече контракти, отколкото през 2010 г. След края на имотния бум сделките на този пазар непрекъснато намаляват. През 2009 г. спадът е бил 35,2%, а през следващата 2010 г. - 9,12%. След последвалия ръст през 2011 г. през 2012 г. отново имаше спад от 6,85%.

Причините за спадовете

Трудно е да се определи доминираща причина, която е оказала влияние върху интензивността на покупко-продажбите през 2014 г. Според анализатори основните фактори са два - поведението на банките и качеството на предлаганите имоти, ако говорим за жилищния пазар.

В първия случай става дума за липсата на по-атрактивни лихви по ипотечното кредитиране и проблемите в банковия сектор, породени от ситуацията около КТБ. Всички брокери отчитат, че въпреки очакванията хората, които са си изтеглили депозитите от КТБ, изобщо не са се втурнали да купуват жилища.

Липсата на качествени апартаменти ново строителство пък е породено от липсата на търсене, което въздържа строителните компании от стартиране на нови проекти, защото рискуват дълго време да не могат да продадат построеното.

Големите градове

По-внимателният преглед на данните показва, че има и изключения от общата картина и те се отнасят за големите градове. През предишните две години в София, Пловдив, Варна и Бургас имаше ръст на имотните сделки, за разлика от повечето останали областни центрове.

През 2014 г. обаче се оказва, че от тези 4 града ръст има само в София и Пловдив. В столицата той е 12,37%, а в Пловдив - 8,1%.

Голямото изключение сега се оказват двата големи морски града. Във Варна през 2014 г. имотният регистър на Агенцията по вписванията отбелязва едва забележимия ръст от 1,57% за имотните сделки, което е близо до статистическата грешка. А за Бургас показва направо срив – сделките с недвижимости през 2014 г. са намалели със 17,73% на годишна база.

Наблюдателите са единодушни, че случаят с Бургас се дължи изключително на секналия през 2014 г. интерес от страна на руските купувачи на имоти. Тенденцията бе забелязана още през първата половина на годината, когато обзценяващата се рубла направи имотите в България твърде скъпи за руснаците, при положение че през последните години основният двигател на имотния пазар по Южното Черноморие бяха именно те. Още през март - април, когато ЕС обсъждаше затягане на визовия режим за посещения на руски граждани в страни от общността, специалисти от бранша отчетоха, че има забавяне и отлагане на планирани сделки. Тогава надделяваше мнението, че това е само временно явление и когато кризата Русия - Украйна отмине, сделките все пак ще се сключат.

Но в края на юли и началото на август стана ясно, че определено има криза с руснаците.

Местни агенции дори допуснаха, че приказките за 20-30% срив в купуването на имоти силно подценяват случилото се. Сривът според тях е стигнал 50%. Клиентите от Русия и бившите съветски републики са се отдръпнали първо от купуване на имоти около Бургас и Слънчев бряг, а по-късно се е случил видим отлив и от имотния пазар по Северното Черноморие.

Фактът, че във Варна обаче има дори лек ръст на сделките като цяло, доказва, че по Северното Черноморие просто не е имало такова масирано руско присъствие досега.

Кой замества руснаците?

Статистиката на имотния регистър показва и друго явление. Навсякъде в големите градове ръстът на сключените ипотеки е доста по-голям от този на сделките по придобиване на имоти.

В столицата например, където ръстът на сделките е 12,3%, увеличението на ипотеките е 30%. В Бургас наред със спада на броя на сделките има 31% увеличение на сключените ипотеки. Това показва по-устойчиво търсене на имоти от страна на български купувачи, което е следствие от вътрешната миграция. С други думи българите се завръщат на пазара на имоти по Черноморието, чиято движеща сила доскоро бяха руснаците.

През 2014 г. бе забелязана и друга особеност - вследствие на понижаването на лихвите по депозитите възвръщаемостта на доходите от имоти, купени с инвестиционна цел, в някои случаи стана по-висока. Това доведе до макар и скромен но все пак ръст на покупките на имоти с инвестиционна цел. Според експерти делът на покупката на жилища с инвестиционна цел все още е доста малък - около 10-15% от всички сделки. Но през последните няколко години подобни покупки съвсем отсъстваха от пазара. Освен това тенденцията на понижаващи се лихви по депозитите очевидно ще продължи и през 2015 г., т.е. може да се прогнозира, че делът на тези сделки ще става все по-голям.