Сайтът на частните съдебни изпълнители има всички шансове да се превърне в един от най-посещаваните, когато става въпрос за покупка на имот. Защото на него се качват обявите за продажба на обекти, които са заложени пред кредитори и по които заемите не се обслужват. И сред тях има доста интересни предложения, повярвайте!

Точно на този сайт преди два месеца беше обявен за продажба един от символите на Златни пясъци - хотел "Астория". Това е един от първите хотели в курорта. Той е построен през 1962, точно 200 години след рождението на неговия кръстник - първият мултимилионер в САЩ Джон Якоб Астор. За разлика от Астор, който натрупва голяма част от богатството си благодарение на инвестициите си в имоти, собствениците на "Астория" бяха принудени да го обявят за продажба заради неплащане на кредит.

Историята

Хотелът е собственост на "Капси турс" на небезизвестните братя Красимир и Стефан Джанкови. По време на правителството на Иван Костов минаваха за близки до синьото правителство и придобиха някои доста симпатични предприятия и активи. Силата им беше в хлебния бизнес и в туризма. Там участваха с още един хотел в Златния пясъци - някогашния "Морска звезда", и комплекса "Копитото" на Витоша.

"Астория" стана тяхна собственост през 1998 г. срещу 1.8 млн. долара и докато туризмът се радваше на постоянни ръстове на посетители и приходи, и хотелът работеше успешно. През есента на 2007 г. собствениците на комплекса дори имаха амбициозни планове за него, разказа източник на "Капитал". Тъй като братята притежават само правото на строеж, а земята под сградата е собственост на "Златни пясъци" АД, се е подготвял общ проект между бившето държавно дружество и "Капси турс" за изграждането на голям апартаментен комплекс. Изготвеният идеен проект е предвиждал да се построят 120 хил. кв.м застроена площ. Инвеститорите обаче не били единодушни в какво съотношение да разделят бъдещите приходи и така комплексът останал само на проект.

Красимир Джанков потвърди пред "Капитал" за тези планове, но мотивира замразяването на проекта с кризата.

Търгът

С кризата дойде и друг проблем. Комплексът "Астория" е ипотекиран срещу заем с главница от 2.45 млн. евро пред Първа инвестиционна банка. От отчета на "Капси турс" за миналата година става ясно, че дружеството има проблем с обслужването на кредита, не е успяло да го разсрочи и е натрупало допълнителни дългове заради закъснели плащания.

Тъй като банката няма право да задържи имота, служещ като обезпечение, тя е длъжна да го обяви на публична продажба. Хотел "Астория" беше пуснат на търг, който се състоя на 10 ноември тази година и на него се явиха седем кандидата. Регламентът на този тип търгове е следният. Обявява се дата на търга, а кандидатите подават оферта, която трябва да е над определен минимум. В случая с "Астория" минимумът беше около 3 млн. лв. Кандидатите плащат и депозит (задатък), който е 10% от минималната цена (300 хил. за "Астория"). В деня на търга се отварят офертите и се класират по големина. Най-високата за "Астория" беше малко над 5 млн. лв. След това започва устно наддаване, което е равно на депозита (300 хил. лв. в случая). При търга за "Астория" бяха направени две наддавания с по една стъпка и търгът завърши на 5.6 млн. лв.

За да се изясни картината, са нужни още малко обяснения по процедурата. Избраният купувач трябва в седемдневен срок да внесе парите. Останалите кандидати могат да се откажат от търга и да си върнат депозита или да изчакат, за да видят дали класираният на първо място ще плати. Ако избраният купувач не внесе сумата до седем дни, той губи депозита, а хотелът се предлага на следващия кандидат, останал в състезателната процедура.

Кандидатите

Въпреки че имаше седем оферти, реалните участници в търга за "Астория" бяха трима, съобщи източник за "Капитал". Единият беше собственикът на съседния на "Астория" хотел "Калиакра" Емил Бакърджиев. Той е направил първото устно наддаване на самия търг и е качил цената до 5.3 млн. лв. Бакърджиев потвърди, че е участвал, но също така заяви, че се е отказал и си е върнал депозита няколко дни след търга.

Така в съревнованието останали две групи кандидати. Едната е около варненския бизнесмен Милен Райчев, който има заведения. Той е съдружник във веригата БМ, "Булгари", дискотеки във Варна и други градове. Неговият брат - Невен, е дал най-високата оферта в деня на търга.

Сумата обаче не беше платена в поставения срок. Обяснението на участниците е, че те са били само посредници на белгийски инвеститори, които впоследствие са се отказали. Белгийският инвеститор остана неназован, а Райчев заяви за "Капитал", че вече няма интерес към хотела и не пожела да коментира повече случая, както и факта, че като отказал се купувач той ще изгуби внесения депозит от 300 000 лв.

Победителят

Така на практика в съревнованието остава последният кандидат. Това е самият взискател - Първа инвестиционна банка, която участва в търга с три свои оферти, съобщиха за "Капитал" двама от участниците и свидетелите на търга. Офертите са в диапазона между 3.6 и 4.8 млн. лв. Банката няма право да задържи имот, който е обезпечение по лош кредит, но има право да се яви на търга и да си го купи.

Председателят на камарата на частните съдебни изпълнители Георги Дичев коментира пред "Капитал", че е честа практика банките да се явяват на търговете с оферти. По този начин те контролирали наддаването и не позволявали цената спекулативно да се смъкне надолу.

Има и втори мотив за участието на банките в наддаванията - когато те преценяват, че могат да придобият изгодно актив, а след това да намерят реализацията за него.

От ПИБ отказаха да отговорят на въпросите какъв е бил мотивът банката да се яви на търга, както и дали ще се възползват от правото си да купят хотела.

Има два изхода от тази ситуация. От една страна, банката би могла да потвърди желанието си да придобие хотела. Другият е да се откаже и да бъде обявен нов търг, но тогава началната цена ще е с 80% по-ниска от тази в първото наддаване.

След това ще трябва да бъде намерено решение и на другия основен проблем, заради който всъщност се отказаха останалите два кандидата. Търгът е за сградата и за правото на строеж, но не и за земята, която все още е притежание на бившето държавно дружество "Златни пясъци" АД.

Това е един от първите по-големи казуси, при които централен хотел, символ години наред, се продава на публичен търг. Такива случаи тепърва ще изплуват все повече и повече и ще занимават кредитори, частни съдебни изпълнители, адвокати, потенциални инвеститори. Справка: в регистъра на публичните продажби има над 700 обяви за имоти. Всякакви имоти.