Още в края на миналата година служители на Националната агенция за приходи са поискали информация от бранша за най-честите нарушения, които се правят при покупката и продажбата на имоти, научи "Стандарт". Очаква се информацията, която са събрали да бъде използвана за осветляване на доходите на всички брокери и увеличаване на приходите в хазната. Оказва се, че повечето комисионни за сключени сделки или се укриват от данъчните, или се обявяват в много по-малък размер от реалния.

Друг сериозен проблем е изповядването на сделките на данъчна оценка, а не върху реалната им пазарна цена. Макар да е в ущърб на бюджета, подобна практика често се приветства от купувачите и продавачите, защото самите те плащат по-малко. Изповядването на сделката върху данъчна оценка обаче може да изиграе много лоша шега най-вече на купувачите. Този ход им спестява средства като намалява таксата за нотариуса, изповядал сделката, както и налога за прехвърляне на имота. В същото време обаче, ако по една или друга причина сделката бъде развалена, купувачът може да претендира за обезщетение в размер на сумата, вписана в нотариалния акт. Така ако той е платил 100 хил. лв. за апартамент, но в нотариалния акт пише, че е дал 20 хил. лв., при разваляне на сделката, може да поиска най-много 20 хил. лв. Евентуално би могъл да претендира и за някакво допълнително обезщетение, което обаче ще е далеч по-малко от 100-те хиляди, които е платил реално. Така и хазната и самият купувач са ощетени.

Некоректните брокери обикновено работят с по-ниска комисионна от 1-1,5%, обясняват от "Сдружение Брокери на имоти". Това обаче не означава автоматично по-добри условия за клиентите им. Често заради по-ниската комисионна брокерите надуват изкуствено цената на апартамента или съответния имот. По този начин той става почти непродаваем, а ако все пак някой се излъже да го купи, то плаща много повече, отколкото ако беше дал стандартната комисионна от 3%. Друг проблем, с който често се сблъскват клиентите е, че комисионната не им спестява ходене по мъките и обикаляне на ред институции за уреждане на документите за сделката. Макар да има възможност с пълномощно брокерът да извади всички необходими документи, най-често работата на посредника, особено този с ниска комисионна, се изчерпва до срещането на купувача и продавача.

"Присвояват" апартаменти

Брокери на имоти, които се представят за собственици или пълномощници на продавачи на апартаменти, най-често мамят хазната, казаха от "Сдружение брокери на имоти". Най-често те си "присвояват" правото да продават имоти като взимат обяви, пуснати от частни лица в интернет, и започват да ги разпространяват по различни канали. Когато им се обади клиент и те го заведат при реалния собственик тези самозвани брокери настояват и двете страни да им платят комисионна, макар че собственикът реално не е търсил техните услуги. Номерът обаче често минава при хора, които нямат опит със сделките с недвижими имоти, твърдят от бранша. Най-често тези брокери крият доходи като отказват да сключват комисионни договори и да издават касови бонове или фактури за получените комисиони. Вместо това издават на купувачите ордери или саморъчни разписки в свободен текст, включително върху комисионни договори вместо върху надлежен документ.

Как да познаем некоректните?

- Рекламират се като собственици или пълномощници

- Често пишат в обявите за продажби на жилища, че имотът се продава без посредник или обявата е само за частни лица

- Комисионите им са по-ниски от обичайните и са около 1-1,5 на сто

- Отказват да сключват договор за услуги или предлагат съмнителен комисионен договор

- Отказват да издават касов бон или фактура срещу получените средства

Внимавайте и с нотариусите

Нотариусите също често може да се окажат в нарушение на законите. Нерядко те умишлено си затварят очите за сделки, сключени на нереално ниски цени, за които е ясно, че са в ущърб не само на хазната, но и на двете страни при евентуален спор, коментират брокери на имоти. В същото време обаче те не коригират в посока надолу нотариалните такси, които взимат. Така например за имот, сделката за който е изповядана на цена 7000 лв., нотариус събира 400 лв. от всяка от страните. Същата сума нотариус е поискал и от продавача и купувача на апартамент, чиято стойност според нотариалния акт е 2000 лв.

Зарибяват с ниски оферти

Нереално ниските цени на обяви за продажба или наем на имоти са един от сигурните белези, че нещо не е наред, предупреждават от бранша. Често в сайтовете и обявите в печатните медии се предлагат апетитни имоти на безценица. Когато обаче звънне клиент, обикновено му се обяснява, че имотът току що е бил купен или нает, но пък имат други подобни. От обясненията обаче става ясно, че "подобните" имоти са с няколко хиляди по-скъпи от посочените в обявите. Нерядко за разликата в цената, посочена в обявата и реално исканата сума, купувачът бива уведомен едва в последния момент, когато вече е пристигнал на оглед. Дори цената да е същата, може да се окаже, че "перфектният мезонет от 80 квадрата с изглед към Витоша" всъщност е 20 квадрата таванска стая в стара сграда, до която се стига по 60 квадрата коридор в който има баня и тоалетна, ползвани от още едно семейство.

Засилва се интересът към къщите на село

Гърци са тръгнали на лов за имоти в спа курортите ни. Комшиите активно купуват жилища в Хисаря и Велинград, съобщи Илиана Василева от "Сдружение брокери на имоти". Южните ни съседи наред с руснаците са тези, които движат пазара на ваканционни имоти. Въпреки това брокерите отчитат спад в този сегмент що се отнася до морските и ски курортите. Увеличен интерес и тенденция за поскъпване обаче се наблюдава при така наречените селски имоти. Очаква се тази тенденция да се засили след отпадането на забраната за покупка на земеделски земи от чужденци, коментира Василева. Сложната политическа обстановка пък е основната спирачка пред раздвижването на пазара на градските имоти, допълва още тя.

Като цяло обаче има интерес към апартаменти в София, Пловдив, Бургас и Варна. Основната причина е в достигнатите добри цени на тези имоти, както и по-добрите възможности за ипотечно кредитиране, обясни Василева. Според нея в момента много малка част от купувачите използват само собствени средства. Хората, които купуват с готови пари, са основно български емигранти, които са се върнали в страната и са решили да вложат спестяванията си в имоти.

Друга част от купувачите са местни хора, продали един имот, за да купят по-добър с допълнителни средства, набавени най-често с потребителски заем. До края на месеца се очаква да стане ясно каква ще бъде тенденцията в търговията с имоти през тази година и дали ще се увеличи броят на сделките. Цените обаче най-вероятно ще се задържат на сегашните нива, защото именно разумните оферти са причината за по-големия интерес от страна на купувачите, коментира Василева.

Трилион долара за недвижимости

Над 1 трилион долара се очаква да бъде обемът на инвестициите в недвижими имоти в световен мащаб през тази година. Толкова голяма сума не е била давана за недвижимости от 2007 г. насам. Ако прогнозата се сбъдне, това ще бъде ръст с 10-15% спрямо 2013 г. Това показа проучване на глобалната консултантска фирма за имоти Cushman & Wakefield, представено у нас от Forton.

През миналата година растежът е бил 8,4% като инвестициите са достигнали 977,7 млрд. долара. Северна и Южна Америка се очаква отново да водят възстановяването с ръст от 19%, следвани от Европа, където се очаква инвестициите да достигнат 231,5 млрд. долара при 203,1 млрд. през 2013 г. Рисковите играчи ще проправят пътя към пренебрегваните доскоро страни в Южна и Източна Европа, коментират анализаторите. Най-търсени ще са висококачествени активи - сгради с висока заетост, отдадени на големи международни компании, разположени в големите градове.

Делът на чуждите инвеститори надхвърля 12% в Северна и Южна Америка и Азия, но е над 40% в Европа, като се очаква още да нарасне.

Според българската консултантска компания за имоти Forton, нарастват шансовете международните инвеститори да се завърнат на пазара на имоти в България.