Необходимостта от социални жилища, преминаването към практиката на "уедрен урбанизъм", балансиране на пазарите и възможността да се провеждат мащабни градоустройствени операции налагат създаването на общинска поземлена банка. Чрез нея общината става пазарен "спекулант" с обществени цели, коментира арх. Стойчо Мотев, автор на анализа на системата "Обитаване" в проекта на Общия устройствен план на Варна. Според него това ще позволи на общината да се възползва от относително ниски цени в зони без настоящ пазарен интерес и след това ще може да проведе безпрепятствено жилищно-политическите и програмните си цели при много по-ниски разходи. Подобна перспектива се осмисля и от прогнозата, че в следващите 15 - 20 години жилищата ще станат по джоба на 40 - 50 на сто от местните жители. В момента жилищната платежоспособност е едва 10 - 15%. Статистиката сочи още, че

във Варна не достигат 44 000 жилища.

Реалният капацитет на усвоените жилищни територии обаче не надвишава 10 000 жилища, въпреки че на теория градът може да побере още 27 000 жилища и да обезпечи 68 000 обитатели. Тази разлика се дължи главно на сезонното ползване на жилищна площ за отдих и туризъм.

На практика, за да покрие съществуващия сега дефицит, новият ОУП трябва да осигури възможност за изграждане на минимум 34 000 жилища. Това изисква за жилищно застрояване да бъдат отредени нови 450 ха при планирана гъстота до 180 обитатели, или 76 жилища на хектар. В проекта на ОУП е заложена обща площ на терените за жилищно-рекреационни функции от 6631 ха. Новоотредените площи от тях възлизат на 1861 ха. Те са разположени предимно върху земеделски земи.

Експертите обаче смятат, че в близките 20 години градът ще разчита основно на съществуващия жилищен фонд. 92% от него се простира върху компактния град - в районите "Одесос", "Младост", "Владислав Варненчик" и част от "Приморски".

На този фон проектът на ОУП запазва моноцентричната структура на Варна, но я обогатява с мрежа от вторични центрове с подобрена комуникационна достъпност и създава устройствени предпоставки за интензивно развитие и интегриране на новия "южен град".

Специалистите настояват за нов подход в инвестиционните инициативи, включващ и нова среда за обитаване в крайградските райони. Целта е периферните селища или вилни зони да не се застрояват, преди да се изгради необходимата инфраструктура и да се осигурят подходящи транспортни връзки. Същевременно в ОУП е заложена и тезата, че панелните комплекси се нуждаят от преструктуриране и обновяване. Това според арх. Мотев означава нова регулация, създаваща система от публични, полупублични и частни пространства и довършване на недоизградената инфраструктура, в това число и социалната. По думиту му, ако целта да се обновят около 40 000 жилища се постигне, това би означавало да се инвестират поне 300 млн. лв. - средства на собствениците, върху които пада основната тежест и отговорност за фонда. Задачата на общината е да създаде стимул, а не да осигури крайната инвестиция.

Амортизираните квартали в центъра подлежат на пълна реконструкция, т.е. разчистване на амортизирания паянтов и полумасивен фонд, смятат експертите. Те препоръчват на общината да проведе операцията по изкупуване, нова регулация и подмяна на остарелите инженерни мрежи, след което да продаде парцелите на частни инвеститори. Подобна инициатива би могла да се финансира чрез общински кредит и с рискове в разумни граници, убеден е Мотев. Той предлага още презониране на тези квартали от "жилищни" в "смесени" с минимум 40% обитаване.

Смесените структури - жилища, офиси, малки хотели и др., както и осигуряването на строителни терени за тях са в основата на интегриращите контактни зони. Те представляват особен интерес в съседство с бизнеса в периферните райони. "Мека" инфраструктура като алейна пешеходна/веломрежа и точки на активности, трябва да свърже всички вторични обслужващи центрове, крайбрежни зони, спортно-атракционни локализации и др.

Зелени или механични "паравани", "лекуване" на гетата, изнасяне на обитаването или на замърсяващите производства са мерките, които според специалистите могат да защитят жилищните територии от отрицателните ефекти на производствените дейности и пътните артерии.

В предвижданията на ОУП през следващите години еднофамилни къщи никнат в новите терени в и край селата Константиново - Звездица и Тополи - Казашко. Възможности за разширяване на зоните за жилищно строителство авторите на проекта виждат и в района на вилни зони Боровец - Ракитник. Задължително условие обаче е подобряването на пътните връзки и изграждането на базова инфраструктура.