Нова европейска директива ще промени отново правилата при ипотечното кредитиране. Това съобщи на семинар Венцислав Аспарухов, юрист консулт в дирекция "Международни отношения" в БНБ.

Директивата е приета от европейския парламент на 4 февруари 2014 г. Нейната цел е да уеднакви правилата при жилищното кредитиране в държавите-членки на съюза. Крайната дата, до която всяка държава, включително и България трябва да се съобрази с нейните изисквания е не по-късно от 21 март 2016 г.

Три са ключовите въпроса, по които се въвеждат нови регулации:

1. Регламенти за преддоговорната информация при отпускането на кредитите

2. Годишният процент на разходите по ипотеката за целия срок на договора

3. Условия за предсрочното погасяване на ипотечния заем

Новите регулации ще обхванат задължително следните видове заеми:

1. Договори за кредит за придобиване на жилищни недвижими имоти

2. Договори за кредит, но обезпечени с ипотека

3. Договори за кредит, чиято цел е придобиване или запазване на права на собственост върху земя или сграда, която е построена или предстои да бъде построена.

Това означава, че правилата на директивата ще се отнасят и за потребителски кредити, ако те са обезпечени с ипотека, както и за потребителски заем, който е предназначен за ремонт на имот.

Какви са новите изисквания, които ще трябва да приложим?

Информацията за потребителите трябва да е персонализирана и да отговаря на единни стандарти, които ще бъдат въведени в общността. Всяка институция, която отпуска такива заеми ще предоставя Европейски стандартизиран информационен формуляр, в който има аналогични с тези в останалите държави изисквания.

Този формуляр трябва да съдържа подробна информация за предлагания кредитен продукт, като предоставя възможност за сравняване на различните оферти на пазара, за оценка на възможните последици за потребителя, за да може той да вземе информирано решение. Директивата задължава държавите членки да определят срок от "не по-малко от седем дни", през който потребителят да може да обмисли предложението за кредит, като той ще бъде въведен като "срок за размисъл", преди подписването на договора.

Всяка държава може сама да прецени каква процедура за отказ да въведе, но няма право да смята, че приемането на формуляра е т.нар. обвързващо предложение.

То трябва да се предостави на потребителя, заедно с форуляра. По време на срока за размисъл потребителят може да приеме предложението във всеки един момент. В него задължително трябва да има - пълна информация за таксите, дължими на кредитния посредник за неговите услуги, както и за комисионните, дължими от кредиторите, или трети лица на кредитния посредник за услугите във връзка с договора за кредит.

Директивата изрично забранява разясненията да включват препоръка за избор на кредит

Предоставянето на съвет или консултация вече задължително ще трябва да бъде не стандартна, а строго индивидуална препоръка на съответния потребител за избор на най-подходящия за него кредитен продукт. За да се гарантира, че на потребителите се предоставят продукти, които са подходящи за тях, директивата изисква препоръката да се основава на актуална информация за личното и финансовото положение на потребителя, за неговите предпочитания и цели, както и да съдържа основателни допускания за рисковете, свързани с потребителя.

Новата директива задължава всички държави да въведат изисквания към рекламата на ипотечните заеми, които да бъдат близки до тези за потребителските кредити. Задължително е тя да бъде ясна и разбираема, което означава - да е придружена от представителен пример.

При визуалните реклами задължително ще бъде наличието на минимум едно число - лихвени проценти, или друго число, свързано с разходите по кредита.

Новите правила ще въведат по-строги изисквания при оценката на кредитоспособността на потребителите.

При нея ще трябва да се отчитат изчерпателно всички фактори, включително допускания за бъдещи събития по време на действие на договора, които биха могли да повлияят на възможността потребителят да изпълнява задълженията си по договора.

На практика това означава, че кредитните институции трябва да изискват поне два вида справки от потребителя, чиято достоверност следва да бъде проверена от кредитора.

Новата евродиректива ще задължи всеки кредитор да направи пълно проучване на кредитната история и досие за да вземе решение за отпускане на ипотечния заем, само когато оценката на кредитоспособността показва, че потребителят ще може да изпълнява задълженията си по време на действие на договора за кредит.

Ако след проучване на кредитното досие, бъде взето решение за отказ, то кредиторът ще бъде задължен да информира искащия заем защо получава този отказ - аргументирано, с дати и факти.

В съответните национални закони за прилагането ще се въведат и санкции за потребители, които дават невярна, непълна, или заблуждаваща информация, когато искат заем.

Те трябва да бъдат по-строги, ако се прецени, че укриването на част или цялата информация е умишлено, задължава евродирективата.

В съответните закони на всяка отделна държава ще трябва да се въведат и нови стандарти за оценка на недвижимите имоти, които ще служат като залог при ипотеката.

Целта е да има правилна оценка на стойността на заложения имот, ако се наложи кредиторът да го извади на пазара, за да погаси заема.

Задължително предоговаряне за смяна на избраната валута

Когато договорът за ипотека е с променлив лихвен процент, каквито са повечето ипотечни заеми, също ще се въведат нови правила.

Въвежда се изискване за използване на пазарни индекси или референтни показатели, които следва да са ясно посочени, достъпни, обективни, и да подлежат на проверка от страните по договора, както и от контролните компетентни органи. Директивата не забранява използването на вътрешни за съответната държава референтни лихвени проценти, но изисква те да се определят от кредитора по определена методология, в която да се включват единствено проверими индекси. Ще се въведе изискване кредиторите задължително да уведомяват потребителя за всяка промяна на лихвения процент още преди тя да влезе в сила. Когато промяната произтича от промяна в определен референтен лихвен процент, страните по договора могат да се уговорят, че тази информация се предоставя периодично.

Поради значителните рискове, които биха могли да възникнат за потребителя при вземане на кредит в чуждестранна валута, директивата въвежда специфични изисквания за ограничаване на валутния риск. На потребителя задължително се предоставя правоно да превалутира кредита си в алтернативна валута по пазарен обменен курс в деня на промените в договора. Ще бъдат въведени и други механизми за ограничаване на валутния риск. Например, всеки кредитор задължително и писменно ще уведомява потребителя, когато неизплатената част от общата сума, дължима от него, или размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20% от размера, получен при прилагане на обменния курс към датата на договора.

Директивата въвежда изисквания за изчисляване на годишен процент на разходите по кредита (ГПР), както при потребителските кредити. Спецификата на ипотечните кредити се отчита чрез съдържанието на понятието общи разходи по кредита за потребителя, което е елемент от ГПР, в което се включват разходите за извършване на оценка на недвижим имот, но се изключват нотариалните такси и таксите за вписване при прехвърлянето на собствеността на недвижим имот.